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- 房子建安成本不到2000元/平，售价上万，其实成本是啥？
房子建安成本不到2000元/平，售价上万，其实成本是啥？
第一：开大商拿地成本都上万元了，大城市核心地段土地供给有限，供给需求决定价格，所以大城市土地价格贵；第二；建安成本，水泥，钢材，人工，机械等等；第三：大城市的医疗***和教育***也是非常宝贵的，这些都要折算到房价里去；第四：应该缴纳的税费；第五：开发商的利润空间
在房子的所有成本里，建安成本是很小的一块。房子更大的成本，是配套建设和维护成本，融资成本。
房子是不能单独存在的，需要各种配套设施，比如教育配套，交通配套，产业配套，商业配套，和体育设施配套，户政服务配套等，建设和维护这些配套设施，都需要花费大量的金钱，这些才是房子最大的成本。
建设学校，招聘老师，对片区内学生普遍提供入学服务，这些需要花费大量资金，需要耗用大量财政补贴。
深圳这边有的学校，为了聘请名校毕业生当老师，开出的是年薪几十万。
建设一条地铁就需要几百亿资金，建设地铁的资金，大多数来源于银行贷款，需要还本付息。
地铁建设好后，几乎全国各地的地铁，都是亏损运营，每年都需要源源不断的财政补贴。
很多地方为了吸引好的企业进驻，常常给各种优惠条件，甚至进行大额资金补贴。对于高科技产业，新能源产业，很多地方都会持续进行补贴，这些都是需要大量的资金的。
给房子做文化和体育配套，户政服务配套，这些也需要大量资金。
开发商大多数都是***用杠杠经营的模式，很多开发商的资产负债率，往往高达80%以上，融资利率则高达10%以上，甚至接近20%，这些最终都会成为房子的成本。
最后，聪明人应当知道，房子的核心价值不在房子本身，而在房子的配套设施价值上，配套设施成本才是房子最大的成本。
房子的建安成本虽然并不贵，差不多在每平米2000元上下，拿到全国范围内在每平方米1000元到5000元之间。#理财大赛第三季#
开发商拿到土地以后，需要抓紧出图。然后按照设计图纸要求挖地基、打地桩，然后一层一层的建好，中间需要砂***料，水泥、钢筋、模板、脚手架、机械等原材料成本以及人工成本，另外还需要管理、监理成本等等。另外还有水电、门窗安装，公共地区的施工等等。近年来，由于人工成本和一些基础耗材的上涨，实际上建安成本也在不停的上涨。
一般来说，一线城市建安成本约占房价的5%左右，二线城市15%，三线城市25%，四线城市30%。其他部分的房价，是什么构成的呢？
主要有这么几大类：
第一，土地成本。想建房子首先要买地，开发商必须要拿土地出让金。买地的钱肯定要均摊到销售的住房价格中。2018年，北京成交住宅地块的平均楼面价为2.39万元/平方米。注意，楼面地价不是每平方米土地的价格，是在土地上建设的房子每平米的价格。2019年青岛市成交土地均价是6782元每平米，但是平均楼面地价只有3324元每平米。土地出让金也要交契税的。当然还有相应的土地三通一平，设计、勘查费用等前期成本。
如果是在平均楼价1万元的楼盘，差不多土地成本是2000~2500元左右，比建安成本略高一些。
第二，税费。开发商要想卖房子肯定得有***吧，没有***在房产交易中心都无法登记过户。如果不开***只签合同，这不成了小产权房吗？但是，开***必须要缴纳税费。开发商需要缴纳的税费有土地增值税、房产税、营业税、城建税、教育费附加、印花税、企业所得税、契税等等。由于征税的基础不同，具体缴纳的比例也不一样，比如契税是应纳税额的3%，增值税是销售额减进货额的9%，企业所得税是应税所得额的25%。土地增值税是房屋销售收入减去各种成本后的额度乘以税率，税率为30%~60%。1万元的房子，各种税费加起来，差不多相当于房屋售价的20%~25%。
第三，开发商成本。开发商是一个企业，要想运行下去，必须有相应的成本费用。按种类划分主要有管理费用、销售费用和财务费用等等。管理费用涉及到材料、工人的管理等等，约占销售额的3%~5%；销售费用，包括广告宣传费、销售人员佣金或者代理费以及其他销售费用，广告宣传费约占房屋售价的2%~3%，佣金约占1%~2%，其他费用占0.5%~1%；财务费用不要认为是会计人员的工资，它涉及到开发商借贷的财务成本、融资成本等等。大家想想，动辄几十亿上百亿的借款，每年偿还的利息费用也不是小数。一般来说，这笔财务费用约占整个销售额的6%~15%，房产销售拖得越久，占比越高。综合起来看，各种费用加起来要占销售价格的10%~20%。
第四，开发商利润。根据开发商公布的数据显示，房地产商的平均利润率只有10%左右。其实按照上面的推算，1万元一平米的房子，上面各种成本就相当于7000到9000元，剩余的利润也就是10%~30%。当然，剩余利润越多，缴纳的企业所得税等各种税费越多。因此，确实剩不下多少利润。
尽管我国的住房销售价格从两三千元到10多万元都有销售，实际上它们的基本构成都是差不多的。我国有9万多家开发商，虽然准入条件高，但实际上相应利润并不高。
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